Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду

02.03.2021

Апартаменты становятся все более популярны: их доля в общей массе возводимых объектов увеличивается. Но при этом до сих пор не все знают, что же это такое, чем они отличаются от обычной недвижимости, и как в них можно грамотно инвестировать средства. Иногда апартаментами называют красиво обставленные квартиры бизнес-класса, и это вводит людей в заблуждение. Основное отличие апартаментов – юридически они не имеют статуса жилой недвижимости. Но они отлично подходят как объект, который можно сдавать в аренду.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это пригодные для проживания квартиры, обычно они относятся к бизнес-классу. Но, как бы они ни выглядели в реальности, с точки зрения закона это коммерческая недвижимость. Располагаться они могут:

  • в новом ЖК;
  • в отеле;
  • в бизнес-центре;
  • в реконструированном здании фабрики или отеля;
  • в многофункциональном комплексе.

В большинстве случаев апартаменты находятся в приятных районах города, нередко в исторической части. Но все более популярными становятся проекты, в которых апарт-комплексы возводят и на окраинах города.

Обычно квартиры в апартаментах дешевле аналогичного по условиям жилья на 20-25%. Но это компенсируется юридическим статусом апарт-квартир.

Особенности апартаментов

  1. Невозможно оформить постоянную регистрацию. Если здание имеет статус отеля, то можно получить в нем временную регистрацию. В противном случае нельзя будет сделать ее вообще. Прописку получить невозможно.
  2. Так как апарт-квартира не является жильем юридически, то, даже если она единственное место, где может жить семья, ее можно изъять за долги. В случае возникновения спорных моментов у приставов не возникнет для этого никаких препятствий.
  3. Платежи за коммунальные услуги обычно выше на 10-15% (зависит от управляющей компании, сменить которую жильцы не смогут – это решение целиком отдается на откуп застройщику). Но здесь есть и плюс: капремонт платить не нужно. Все же, несколько тысяч рублей в год придется переплачивать.
  4. Нельзя получать налоговый вычет или претендовать на жилищную субсидию.
  5. Обычно налог на имущество в апарт-квартирах выше, чем в обычных (от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости квартиры, которая выше, чем аналогичный параметр у жилой недвижимости).
  6. Если нет статуса жилой недвижимости, то можно шуметь и устраивать вечеринки – никто не вправе помешать. Но и соседи смогут делать то же самое.
  7. Апарт-квартиру можно беспрепятственно сдавать в аренду посуточно или на долгий срок, разместить в ней офис или представительство, обставить как хостел и сдавать кровати и использовать любым другим способом для извлечения прибыли.
  8. Это идеальный вариант для инвестиций: по стоимости апартаменты дешевле квартир, а сдавать их можно дороже.
  9. Нередко апарт-квартиры расположены в интересном месте, где не получается построить жилой дом.
  10. Покупка апартамента позволяет иметь жилье в нужном районе, в то время как построить жилой дом в нем не получится.
  11. Застройщик освобождаете от обязанности планировать и возводить инфраструктуру.

Как купить апартаменты

Цена – это главное преимущество апартаментов. Очень подробный поиск апартаментов в Москве доступен на сайте ДомКлик. Есть варианты с ремонтом от застройщика.

Так как законодательно статус такой недвижимости окончательно не урегулирован, есть несколько важных моментов, на которые необходимо обратить внимание при покупке апартаментов.

Назначение земли

В кадастровом паспорте или в гос. свидетельстве о регистрации права можно посмотреть назначение земли. Оно может быть двух типов:

  • размещение гостиницы;
  • для общественно-деловых объектов.

Формулировки могут несколько различаться, но главное – выбирать апартаменты на земле для размещения зданий гостиничного типа. В случае, если земля предназначена для общественно-делового использования, то гостиницы могут быть упомянуты в видах разрешённого использования земли. Этот тип апартаментов наиболее защищен законом. Покупка происходит почти так же, как если бы это была простая квартира в новостройке.

Способ покупки и выбор застройщика

Проверять компанию-девелопера нужно точно так же, как если бы речь шла об обычной новостройки. Безопасные варианты:

  • застройщик получает финансирование от крупного банка – берет кредит. Это означает, что банк проверил эту компанию и счел ее надежной;
  • застройщик возводит объект на собственные средства. Это означает, что они есть;
  • покупка в ипотеку. Ваш банк, который выдал ипотеку, тоже проверил застройщика и счел его надежным.

Договор долевого участия

Если для покупки объекта жилой недвижимости без договора долевого участия (ДДУ) нельзя, то с апартаментами нечестный на руку застройщик может законно его обойти. Чтобы купить апартаменты надежным способом, нужно делать это только с использованием ДДУ. Все прочие варианты являются незащищенными для покупателя. Если наступит банкротство застройщика, он затянет сроки сдачи или на объекте будут выявлены дефекты, ДДУ сможет обеспечить наибольшую защиту.

Иногда девелопер предлагает так называемый «предварительный ДДУ». Но этот договор не является ДДУ, и тоже не дает гарантий.

Субсидии и льготы

Их нет. Налоговый вычет для апартаментов тоже недоступен. Материнский капитал использовать нельзя.

Можно ли получить доход от сдачи апартаментов в аренду

Большинство апартаментов расположены в престижных локациях, но где по каким-то причинам невозможно построить жилую недвижимость. Это снижает цену на апарт-квартиры. Инвесторы нередко выбирают апартаменты с отделкой, чтобы снизить порог входа и быстрее окупить вложения на сдаче в аренду.

Для этого нет никаких юридических препятствий. Можно сдавать жилье такого типа любым способом:

  • долгосрочно;
  • посуточно;
  • как хостел, сдавая койко-места;
  • как офис.

По этой причине апартаменты действительно становятся привлекательным видом инвестиций в недвижимость.

Как сдать апартаменты выгодно

Чтобы покупка квартиры для сдачи быстрее окупилась, апартаменты в историческом центре или в элитном комплексе обычно сдают посуточно. Это позволяет заработать на них в месяц в 2-3 раза больше, чем если сдавать в аренду на долгий срок. Обычно владелец нанимает риелтора, который занимался бы вопросами сдачи. Но кто-то делает все самостоятельно. Высокий доход от удачно расположенного апартамента перекрывает повышенные цены на коммунальные услуги и более высокие налоги.

В большинстве случаев арендаторы таких апартаментов – это люди, которые приезжают в командировки или путешествия: им не важна социальная инфраструктура, но имеет значение расположение объекта, а еще очень удобно, что можно самостоятельно готовить и иметь прочие «квартирные» удобства. При этом нередко апарт-отель предлагает уборку, как в обычных отелях.

Апартаменты на окраинах города чаще арендуют надолго. Здесь тоже срок окупаемости меньше, если сравнивать с квартирой, из-за более низкой цены апарт-квартиры.

Доходность различается для объекта недвижимости того или иного типа. Популярность однокомнатной квартиры в центре города выше, чем многокомнатной. А на окраине все наоборот: чем больше квадратных метров, тем лучше подходит семьям.

Заключение

Когда вопрос со своим жильем решен, то апартаменты могут стать отличным вариантом вложения средств. Они выгоднее в покупке, чем квартиры, а недостатки компенсируются более высокими ценами на аренду. Рекомендуется выбирать апартаменты, расположенные в здании или на земле со статусом использования под гостиницы. При покупке следует оформлять договор долевого участия: он обеспечивает наибольшую защиту покупателя.



Имя:*
E-Mail:
Комментарий:
Информационный некоммерческий ресурс fccland.ru © 2020
При цитировании и использовании любых материалов ссылка на сайт обязательна